Monsieur François-Xavier Lauch, Préfet de l'Hérault souhaite communiquer sur l’évolution récente de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière d’évaluation domaniale des biens comportant des constructions illégales et de ses conséquences pratiques pour la population.

Jusqu’au 15 février 2024, la Cour de cassation estimait que lorsque l’action en démolition devant le tribunal était prescrite (délai de 6 ans pour l’infraction pénale et de 10 ans pour l’action civile), il convenait de prendre en compte les constructions édifiées illégalement pour le calcul de l’indemnité d’expropriation. Une construction illégale était ainsi valorisée, avec une décote appliquée par rapport au prix du marché, et une indemnité accordée à leur propriétaire pour compenser leur destruction.

Toutefois, dans un arrêt du 15 février 2024 (Cass. 3ème chambre civile, 22-16.460), la Cour de cassation a jugé que même si toute action en démolition était prescrite, une construction demeurait illicite et ne créait pas de droit juridiquement protégé. En conséquence, l’indemnisation doit désormais être fixée par rapport à la valeur du terrain nu, sans prendre en compte la construction illégalement bâtie. Deux jugements rendus récemment par le Tribunal judiciaire de Montpellier ont d’ores et déjà appliqué cette nouvelle jurisprudence (5 avril 2024 - TJ de Montpellier- n° RG 25/00147 et 22 janvier 2025 - TJ de Montpellier- n° RG 23/00184).

Les services du domaine ont également modifié leurs méthodes d’évaluation domaniale, pour les affaires à venir en amiable ou au contentieux (évaluation sommaire et globales (ESG), expropriation, préemption, négociation amiable, acquisition ou cession amiable, droit de délaissement, etc.).

Concrètement, dans le cas où la commune serait acquéreuse d’un terrain cabanisé, il lui revient d’indiquer le caractère illicite de la construction lors de la saisine du service du domaine. La Préfecture a informé la Chambre des notaires de cette évolution jurisprudentielle.

Cette décision de la Cour de cassation indique clairement un durcissement de sa position à l’égard des propriétaires ne disposant pas d’un droit juridiquement protégé. La lutte contre les constructions illégales et la cabanisation en est ainsi renforcée.

Les services de l’Etat demeurent pleinement engagés aux côtés des communes sur cet enjeu. En 2023, 556 contrôles ont été menés par la Direction départementale des erritoires et de mer, (DDTM) aboutissant à 278 procès-verbaux d’infraction à l’urbanisme. 92 décisions de justice pour des faits de cabanisation ont été prononcées. Plusieurs opérations de démolition, fortement médiatisées afin de dissuader d’éventuels contrevenants, ont également été engagées au cours de l’année écoulée. De même, plusieurs communes ont pu être formées à l’utilisation du logiciel LUCCA permettant la rédaction en ligne des procès-verbaux.